O arrendamento acessível 2026 trouxe uma alteração importante para os proprietários que têm, ou estão a pensar colocar, uma casa no mercado de arrendamento. Desde 1 de setembro de 2026, determinados contratos de arrendamento podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos das rendas.
Por isso, é comum encontrar nas redes sociais mensagens como “os senhorios passam a pagar 0% de imposto”. A ideia tem fundamento, mas não se aplica automaticamente a todos os contratos nem a todos os senhorios.
Para beneficiar desta isenção é necessário cumprir as condições do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, conhecido como RSAA, incluindo limites de renda e prazos mínimos de contrato.
Existe ainda um ponto com interesse para quem está a preparar uma casa para arrendar: a legislação admite que o nível de eficiência energética do imóvel seja considerado na determinação dos limites máximos de renda.
Neste artigo explicamos como funciona o novo regime, quem pode beneficiar da isenção e porque é que esta pode ser uma boa altura para avaliar melhorias como a substituição de janelas antigas por janelas eficientes.
O que é o arrendamento acessível 2026?
O arrendamento acessível 2026 resulta das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Entre as várias medidas destinadas ao mercado habitacional está a entrada em funcionamento do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
O objetivo passa por incentivar proprietários a disponibilizarem imóveis para arrendamento com rendas dentro de determinados limites. Em contrapartida, os contratos que cumpram as condições previstas beneficiam de um tratamento fiscal mais favorável.
O RSAA produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.
O que significa RSAA?
RSAA significa Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
O regime estabelece as condições necessárias para que um contrato seja considerado um contrato de arrendamento acessível, bem como o tratamento fiscal aplicável.
Além dos contratos privados, o regime abrange programas municipais de arrendamento acessível que cumpram as condições previstas na legislação.
Os senhorios pagam mesmo 0% de IRS?
Sim, mas apenas quando o contrato cumpre as condições do regime.
De acordo com o artigo 6.º do RSAA, os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional que cumpram os requisitos previstos ficam isentos de IRS e IRC.
Na prática, isto significa que um proprietário particular abrangido pelo regime pode beneficiar de isenção de IRS sobre as rendas recebidas.
No entanto, não significa que qualquer contrato celebrado a partir de setembro fique automaticamente isento.
Para beneficiar do arrendamento acessível 2026, é necessário respeitar várias condições.
Quais são as condições para pagar 0% de imposto sobre as rendas?
Existem duas condições centrais no novo regime:
- O valor da renda deve respeitar o limite máximo definido para o imóvel.
- O contrato deve respeitar o prazo mínimo definido pelo RSAA.
Além disso, o senhorio tem de cumprir o procedimento de comunicação previsto na legislação para que o contrato beneficie do regime fiscal.
Qual é a duração mínima do contrato?
Nos contratos destinados a residência permanente, o prazo mínimo é de três anos.
Já nos contratos destinados a residência temporária abrangidos pelo regime, o prazo mínimo é de três meses, desde que estejam reunidas as restantes condições previstas na lei.
Assim, um contrato habitacional normal de curta duração não beneficia automaticamente da isenção.
Existem limites máximos de renda?
Sim. A isenção não depende apenas da duração do contrato.
A renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo definido para o arrendamento acessível.
A legislação estabelece que estes limites têm por base 80% da mediana dos valores de renda divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística para o respetivo concelho.
Por isso, o limite não é igual em todo o país.
Uma habitação localizada em Lisboa terá um enquadramento diferente de uma habitação localizada em Setúbal, Braga, Leiria ou noutra zona do país.
O limite depende apenas da localização?
Não. Este é um dos pontos mais interessantes da nova legislação.
O Decreto-Lei prevê que, além da localização, possam ser consideradas características do próprio imóvel, nomeadamente:
- O nível de eficiência energética.
- A existência de estacionamento privativo.
- Outras características previstas na regulamentação aplicável.
Assim, preparar melhor um imóvel antes de o colocar no mercado de arrendamento passa a ter ainda mais relevância.
A eficiência energética influencia o arrendamento acessível 2026?
Sim. A legislação refere expressamente o nível de eficiência energética entre as características que podem ser consideradas na determinação dos limites máximos de renda.
Isto não significa que trocar as janelas dê, por si só, acesso a uma renda superior.
No entanto, significa que a eficiência energética deixa de ser apenas uma questão de conforto ou de consumo de energia. Passa também a fazer parte dos fatores relevantes no enquadramento de um imóvel destinado ao arrendamento acessível 2026.
Por esse motivo, quem está a preparar uma casa para arrendar deve avaliar o estado do imóvel como um todo.
Que melhorias fazem sentido antes de colocar uma casa para arrendar?
Nem todas as melhorias têm o mesmo impacto.
Antes de investir numa remodelação completa, vale a pena identificar os elementos que influenciam diretamente o conforto de quem vai viver na casa.
Entre os pontos que devem ser verificados encontram-se:
- Estado das janelas e portas exteriores.
- Existência de correntes de ar.
- Isolamento térmico.
- Isolamento acústico.
- Presença de humidade ou condensação.
- Estado do sistema de climatização.
- Eficiência energética global da habitação.
Neste contexto, as janelas merecem especial atenção.
Porque é que as janelas são importantes numa casa para arrendamento?
As janelas representam uma parte importante da envolvente de uma habitação.
Quando a caixilharia é antiga, tem vidro simples ou apresenta problemas de estanquidade, o conforto interior é afetado.
Por exemplo, é comum existirem:
- Correntes de ar junto às janelas.
- Maior sensação de frio durante o inverno.
- Aquecimento excessivo durante o verão.
- Entrada de ruído exterior.
- Condensação nos vidros.
- Maior necessidade de aquecimento ou ar condicionado.
Por isso, substituir janelas antigas é uma das intervenções a considerar antes de disponibilizar um imóvel para arrendamento.
Trocar as janelas aumenta a eficiência energética?
A substituição de caixilharia antiga por uma solução adequada pode melhorar o comportamento térmico da habitação.
No entanto, o resultado depende do conjunto da solução.
Não basta escolher entre PVC e alumínio. Também é necessário analisar:
- O perfil utilizado.
- O desempenho térmico da caixilharia.
- O tipo de vidro.
- O espaçador do vidro.
- As ferragens.
- O sistema de abertura.
- A qualidade da instalação.
Assim, duas janelas visualmente semelhantes podem apresentar desempenhos térmicos e acústicos bastante diferentes.
Se está a comparar propostas, consulte também o nosso artigo Como comparar orçamentos para janelas?.
Janelas PVC são uma boa solução para casas de arrendamento?
As janelas em PVC são uma opção frequente em projetos de reabilitação e melhoria energética.
Um sistema adequado oferece bom isolamento térmico, estanquidade e baixa necessidade de manutenção.
Por isso, são especialmente interessantes para imóveis em que o proprietário procura uma solução duradoura e com pouca manutenção ao longo dos anos.
No entanto, a solução deve ser escolhida de acordo com as características da habitação.
Em determinados projetos, uma solução em alumínio com corte térmico também pode ser adequada.
Melhores janelas significam uma casa mais atrativa para arrendar?
Para quem procura casa, o valor da renda não é o único fator considerado.
O conforto térmico, o ruído exterior, a humidade e os custos de energia também influenciam a decisão.
Por exemplo, numa habitação situada numa avenida movimentada, um bom desempenho acústico das janelas pode fazer uma diferença significativa no dia a dia.
Da mesma forma, numa casa antiga, reduzir correntes de ar e perdas térmicas ajuda a tornar o imóvel mais confortável durante todo o ano.
Assim, melhorar a caixilharia antes de colocar uma casa no mercado pode ajudar a apresentar um imóvel em melhores condições.
Trocar janelas pode reduzir os custos de energia?
Uma janela eficiente reduz as trocas térmicas entre o interior e o exterior quando comparada com uma solução antiga e com fraco desempenho.
Como resultado, a habitação pode necessitar de menos energia para manter uma temperatura confortável.
A poupança concreta depende de vários fatores, incluindo:
- Área e orientação das janelas.
- Tipo de caixilharia existente.
- Tipo de vidro.
- Isolamento das paredes e cobertura.
- Sistema de climatização.
- Hábitos dos ocupantes.
Se quer perceber melhor este tema, veja o nosso artigo Quanto se poupa ao mudar as janelas?.
Como aderir ao arrendamento acessível 2026?
Para beneficiar do regime fiscal, não basta celebrar um contrato com uma renda dentro dos limites.
O senhorio deve também comunicar o contrato através dos meios previstos na legislação.
O RSAA determina que o proprietário submeta na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato:
- Uma cópia do contrato de arrendamento.
- O comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.
Depois, o IHRU comunica os contratos elegíveis à Autoridade Tributária.
Quando o procedimento é cumprido, o regime fiscal produz efeitos desde a data de celebração do contrato.
O que acontece se o senhorio deixar de cumprir as condições?
O benefício fiscal está dependente do cumprimento das regras durante o período aplicável.
Se deixar de existir uma das condições exigidas, pode ocorrer a perda do benefício fiscal a partir do momento do incumprimento.
Nesse caso, o proprietário fica sujeito à regularização da diferença de imposto, acrescida dos respetivos juros compensatórios nos termos previstos na legislação.
Por isso, é importante confirmar as condições do regime antes de definir o valor da renda ou celebrar o contrato.
E quem não entrar no arrendamento acessível?
O arrendamento acessível 2026 não é a única alteração fiscal introduzida em 2026.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou também uma taxa autónoma de IRS de 10% para determinados rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento habitacional que respeitem os limites previstos na legislação, salvo quando exista um regime mais favorável.
Este regime produz efeitos relativamente a rendimentos abrangidos desde 1 de janeiro de 2026.
Por isso, é importante distinguir:
- RSAA: pode existir isenção de IRS ou IRC quando são cumpridas as condições do arrendamento acessível.
- Outros contratos habitacionais abrangidos pelos limites previstos: pode existir uma taxa autónoma de IRS de 10%, nos termos definidos na legislação.
Cada situação fiscal deve ser analisada de acordo com o contrato e com as condições concretas do proprietário.
Vale a pena fazer obras antes de colocar uma casa para arrendar?
Depende do estado do imóvel.
Uma casa não precisa de uma remodelação integral para ficar mais confortável e eficiente.
Por exemplo, se cozinha e casas de banho estão em boas condições, mas as janelas têm várias décadas, a substituição da caixilharia pode ser uma intervenção mais direcionada.
Além disso, resolver problemas antes da entrada dos arrendatários reduz a necessidade de intervenções posteriores com a casa ocupada.
Por isso, antes de anunciar um imóvel, vale a pena verificar:
- Se as janelas fecham corretamente.
- Se existem infiltrações de ar ou água.
- Se existe condensação frequente.
- Se o ruído exterior é excessivo.
- Se a caixilharia apresenta desgaste.
- Se o vidro instalado oferece um desempenho adequado.
Vai colocar uma casa no mercado de arrendamento?
O novo arrendamento acessível 2026 torna a eficiência energética ainda mais relevante para quem está a preparar um imóvel para arrendar.
Na D&S Caixilharia analisamos as características da habitação e ajudamos a escolher uma solução adequada em PVC ou alumínio, com atenção ao isolamento térmico, isolamento acústico e qualidade da instalação.
Se as janelas da sua casa são antigas, apresentam correntes de ar ou já não oferecem o conforto necessário, este pode ser um bom momento para avaliar a sua substituição.
Peça um orçamento à D&S Caixilharia e saiba qual a solução indicada para o seu imóvel.